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マイホームで後悔しない住宅ローンの組み方~借り換えも検討しよう~

当記事はこんな人におすすめ
  • 住宅ローンの組み方で悩んでいる
  • 住宅ローンの組み方によって、どんなリスクがあるのか知りたい
  • 将来の貯金を残しつつ、住宅ローンを支払いたい

住宅ローンを組んだはいいが、

・毎月の住宅ローンで手一杯で貯金ができない
・貯金を切り崩しながら住宅ローンを支払う
・最悪、自分たちの生活のためにマイホームを売らなければならない

といったことを避けたいと誰しもが思うことでしょう。

基本的には、日々の生活に支障をきたさず、かつ一定の貯蓄のできる範囲での支払いが理想です。

返済負担率(返済比率)が低いほど生活への負担は少なくなり、標準は20~25%、理想は20%以下といわれています。

※返済負担率(返済比率)とは、年収に対する住宅ローンの割合です。
(返済負担率)=(年間の住宅ローン)÷(年収)×100

返済負担率について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

この記事では、住宅ローンを組むときに注意するべきポイントを解説いたします。

意識的に注意することで、将来的にローンで後悔する可能性を低くできます。

また、住宅ローンの組み方によって考えられるリスクについても解説いたします。

許容できるリスクなのか、避けたいリスクなのか、事前にしっかり把握しましょう。

結果的に返済負担率20~25%、できれば20%以下を目指しましょう。

目次

後悔しない住宅ローンの組み方~6つのポイント~

結論はこの6つで、以降それぞれについて詳しく紹介いたします。

6つのポイント

・毎月の支払金額、定年時の残高が基本

・忘れがちな住宅ローンの手数料

・ボーナス払いを考えない

・固定金利、変動金利、固定金利選択型のリスクを知ること

・変動金利、元金均等返済の組み合わせは危険

・融資時の金利に要注意

毎月の支払金額、定年時の残高が基本

毎月の支払金額は、住宅ローン返済の最も基本となるところです。

毎月の手取り収入の中から、どの程度であればローンの返済に充てられるか、そして毎月どの程度貯金したいかも併せて計算してみましょう。

毎月の手取り収入に対して、住宅ローンの割合が4割以下が望ましいです。

※(毎月のローンの返済額)÷(毎月の手取り収入)×100≦40

毎月の返済額に対して、定年までの返済回数を掛け合わせて、定年までの返済額を求めましょう。

定年時のローンの残高が1000万円以下であることが望ましいです。

会社員であれば、会社の退職金制度を一度確認してみましょう。

ローンの残高まで考えると、ご自身の大まかな支払能力がわかります。

(支払能力)=(毎月のローンの返済額)×(返済回数)+(定年時のローン残高)

なお、この金額は金利込みなので、実際の借入金額は金利分を除いた金額になります。

さらに、消費税や家を建てるための書類の費用などを除いた金額が、土地、家の建築費用、外構費用に充てられる費用です。

参考までに、我が家を建てたときにかかった「諸費用」について、記事をまとめました。

忘れがちな住宅ローンの手数料

住宅ローンを借入れるときには手数料が発生します。

ローンの種類によって、定額○万円、借入金額の○%と金額が変わります。

借入金額の○%だと結構な金額になるので、事前に担当者に確認しましょう。

ボーナス払いを考えない

ボーナスは会社の業績によって左右され、ボーナスカットの可能性もあります。

ボーナスカット分を貯金で補うことができればいいですが、何回もボーナスカットがあった場合は貯金も底をついてしまい、最悪、家を売らなければならないことも起こりえます。

ボーナス払いはせず、ボーナス分は貯金に回したり、繰り上げ返済に回したりする方が賢明です。

固定金利、変動金利、固定金利選択型のリスクを知ること

固定金利にするか変動金利にするか、はたまた固定金利選択型にするか悩む人は多いのではないでしょうか。

それぞれメリット、デメリットがあるので、どのリスクを取るかは人それぞれです。

簡単にですが、それぞれのメリット、デメリットをまとめます。

<固定金利>

:融資時の金利から変わらないので、将来の返済計画が立てやすい

×:金利が高いので、返済の総額が高くなる

<変動金利>

:金利が低いので、月々の返済額が低い

×:将来、金利が大きく上昇すると、利息のみの支払で元金が減らなかったり、月々の返済額が大幅に増える可能性がある

<固定金利選択型>

:初めの一定期間は固定金利で、その後、固定金利か変動金利か選べるため、時代の状況をみて金利を選べる

×:金利が上昇すると、固定金利、変動金利の両方が上昇するため、当初の金利よりも高くなる可能性がある

現状(2021年5月)は低金利なので、今後も続くか上昇するかのどちらかでしょう。

住宅ローンは今後何十年も続くもので、何十年先のことは誰にもわかりません。

「将来の不確定な金利に対しての保険」として、固定金利のプラス金利分をどう捉えるか(得?損?)で金利を選びましょう。

ここは人によって価値観が変わりますよね。

なお、最新の金利動向はこちらからチェックできます。

変動金利、元金均等返済の組み合わせは危険

金利と返済の仕方は次の4つに分かれます。

・固定金利 元利均等返済

・固定金利 元金均等返済

・変動金利 元利均等返済

・変動金利 元金均等返済

元利均等返済:毎月の支払いが一定だが、支払初期は元金が減りにくい。

元金均等返済:支払初期が最も返済額が多く、徐々に少なくなる。返済総額は、元金均等返済の方が少なくなる。

固定金利は金利が一定なので、まさに上の図のような減り方になります。

ある程度お金に余裕がある人は、元金均等返済の方が良いですが、若くてお金に余裕の少ない人は元利均等返済の方が良いでしょう。

変動金利の場合、元利均等返済だと、金利が上がっても5年間は同じ支払金額です(元利均等返済の金利の見直しは5年に1回)。

また、5年後に支払金額が増えても、それまでの金額の25%以上増えることはありません。

一方で、金利の上昇の仕方によっては、完済予定年齢になっても元金が残る可能性があります。

元金均等返済の場合、金利が上昇すると、5年待たずに直ぐに反映されます。

また、支払金額の上限も設けられていないので、金利で増えた分をそのまま支払う必要があります。

一方で、元金は一定で支払うので、完済予定年齢でしっかり完済できます。

変動金利についてまとめます。

<元利均等返済>

:金利が上昇しても、5年間は同じ支払金額
:それまでの支払金額の25%以上は増えない

×:完済予定年齢で、元金が残る恐れあり

<元金均等返済>

:完済予定年齢で完済できる

×:金利上昇に伴い、支払金額も増える
×:支払金額の増加に上限がない

以上のように、変動金利、元金均等返済の組み合わせは金利の影響を直撃します。

変動金利の場合は、金利上昇のリスクに備えるためにも「元利均等返済」をおすすめします。

仮に金利が上昇した場合、5年の間に資金を貯めて、残りそうな元金部分を繰り上げ返済してしまいましょう。

融資時の金利に要注意

変動金利の場合は定期的に金利が見直されますが、固定金利と固定金利選択型は融資時の金利が今後ずっと続きます。

融資時の金利がとても重要であり、仮に審査を受けていた金融機関の金利が、融資時に上昇していたら大変です。

特定の金融機関の金利上昇に備えるために、複数の金融機関で本審査まで済ませておきましょう。

全ての金融機関で金利が上昇していたら、業界全体で上昇しているとわかりますが、審査を受けていた1社だけ金利が上昇していたら、とても損してしまいます。

複数の金融機関と書類のやり取りをしなければなりませんが、書類の内容は各金融機関で同じなので、まとめてやってしまいましょう!

住宅ローンのシミュレーション

これらのことを踏まえて、ご自身で住宅ローンのシミュレーションをしてみましょう。

シミュレーションなので、いろいろなパターンを試してみましょう。

あくまで現時点でのシミュレーションであり、将来起こりえるマイナス要素、プラス要素の出来事が考慮されていない点は忘れないようにしましょう。

住宅ローンのシミュレーションはこちらから

ファイナンシャルプランナーとの相談は必須

住宅ローンのシミュレーションと同時に、将来への貯蓄についてもシミュレーションしてみましょう。

ファイナンシャルプランナーに相談すれば、将来の貯蓄についてシミュレーションできます。

繰り上げ返済を考えているなら、その旨も伝えて、将来の返済、貯蓄計画をシミュレーションしてみましょう。

ファイナンシャルプランナーとの相談について、より詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンは、一度組んだ後でも、他の住宅ローンへと変更できます。

「住宅ローンの借り換え」と言われていますね。

家を購入したときに組んだ住宅ローンが本当に最適だったのか、少しでも返済額を減らせないのか、と考える人は多いのではないでしょうか。

上記のように考えた方は、「住宅ローンの借り換え」を検討してみましょう!

いきなり「借り換え」するのはハードルが高いかもしれませんので、まずはシミュレーションしてみましょう!

(補足)収入を上げることも1つの手段

住宅ローンは借金であり、返済できるか心配になる方も多いと思います。

返済のために支出を抑える方法も1つの手ですが、収入(資産)を増やすことも考えてみましょう。

ちなみに、固定費を抑えるポイントについて記事をまとめましたので、ご興味がありましたら、ご覧ください。

個別について詳しくは記載しませんが、収入(資産)を増やす方法は次のとおりです。

・投資(積み立てNISAやiDeCoがおすすめ)
・転職(ただし、住宅ローンの審査前はさけるべき)
・副業

一番手間がかからないのは「積み立てNISA」ですね。
僕もやっています。

最後に

以上、住宅ローンを組むときに注意するべき6つのポイントでした。

6つのポイント

・毎月の支払金額、定年時の残高が基本

・忘れがちな住宅ローンの手数料

・ボーナス払いを考えない

・固定金利、変動金利、固定金利選択型のリスクを知ること

・変動金利、元金均等返済の組み合わせは危険

・融資時の金利に要注意

住宅ローンは、返済金額、返済年数、金利、返済方法、リスクなど、あらゆる点から考える必要があります。

決して曖昧なまま進めず、しっかり調べてから進めましょう。

この記事が少しでも参考になれば幸いです。最後まで読んでいいただき、ありがとうございました。

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